El hogar como primera frontera
Hay una línea recta entre el contrato de alquiler que vence en marzo y el mapa que se redibuja en el Donbás. No es una metáfora: es una cadena de escalas. Una familia necesita un techo; un barrio, suelo urbanizable; una ciudad, agua y energía; un país, minerales, puertos y frontera. En cada escala alguien decide quién accede, a qué precio y bajo qué reglas. Esa decisión es política en el sentido más literal: ordena el territorio. Y en el siglo XXI se disputa con herramientas que ya no caben en la idea de guerra que se tenía en 1945.
El término guerra híbrida se popularizó en 2007, cuando el teórico militar estadounidense Frank Hoffman describió conflictos que combinan fuerza regular, irregular, terrorismo y criminalidad en un mismo espacio de batalla. La ampliación posterior incluye finanzas, derecho, información y control de infraestructuras. Aquí la expresión se usa de manera acotada: el empleo coordinado de instrumentos económicos, jurídicos, informativos y militares para modificar quién controla un territorio y sus recursos, sin llegar necesariamente a la guerra abierta. El territorio es el denominador común. Sin suelo no hay mina, ni puerto, ni casa; y sin control sobre ese suelo, la mejor campaña de influencia se queda sin objeto.
¿Por qué el territorio y no la información o el dinero? Por tres razones. Es finito: no se puede producir más suelo, solo cambiar su uso. Es inmóvil: un capital se muda en segundos, un salar o una casa no. Y es fuente de renta: quien controla el acceso al suelo cobra por cada uso posterior, sea alquiler, regalía o peaje. Esas tres propiedades lo vuelven el activo más codiciado y el más difícil de reemplazar.
Empecemos por la escala más pequeña. En la Argentina, un análisis del Centro de Estudios Económicos Urbanos de la Universidad de San Martín y Saint-Gobain, basado en el Censo 2022 y publicado en septiembre, concluye que casi cuatro de cada diez hogares sufren algún déficit habitacional. Unos 686.925 necesitan directamente una vivienda nueva, y hay 3,3 millones de hogares inquilinos.
En España el problema tiene otra forma, no otro origen. Según la estadística del Ministerio de Vivienda, el metro cuadrado subió 12,5 % interanual en el segundo trimestre de 2026, hasta 2.355 euros, el máximo de una serie que arranca en 1995. El Banco de España calcula un déficit cercano a las 750.000 viviendas acumulado entre 2021 y 2025. Cerca del 20 % de los españoles vive pagando alquiler, un récord histórico, y los precios acumulan una suba cercana al 25 % desde que entró en vigor la Ley de Vivienda de 2023. Esa ley no alcanzo a resolver la crisis.
La Argentina tomó el camino contrario. El Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023 derogó la Ley de Alquileres, la 27.551, y habilitó pactar contratos en dólares y actualizar los precios con la frecuencia que las partes acuerden. Los efectos se discuten con cifras en disputa. Una parte de los analistas, los del oficialismo, señala que la oferta de unidades en alquiler creció, porque propiedades retenidas durante la vigencia de la ley volvieron al mercado. Las organizaciones de inquilinos replican que esa mayor oferta no se tradujo en estabilidad ni en precios asequibles: según la Encuesta Nacional Inquilina de Inquilinos Agrupados, el 73 % de los hogares inquilinos está endeudado, y su referente Gervasio Muñoz sostiene que, según el Indec, los alquileres duplicaron la inflación. Son datos de una organización, pero la dirección que señalan coincide con la de otros relevamientos.
En Estados Unidos la escena es distinta y exige cuidado con las cifras. Inversores de todo tamaño compraron cerca de una de cada tres casas unifamiliares vendidas en el segundo trimestre de 2025, según la consultora C.J. Patrick. Pero las empresas que poseen más de mil propiedades son apenas el 2 % de las viviendas en manos de inversores, y el American Enterprise Institute estima que los inversores institucionales controlan alrededor del 1 % del parque unifamiliar. La cifra pequeña no apagó la discusión política. El 20 de enero de 2026, Donald Trump firmó la orden ejecutiva titulada «Stopping Wall Street from Competing with Main Street Homebuyers». No prohíbe esas compras ni obliga a vender: ordena a las agencias federales dejar de facilitarlas. Lo cual en realidad no resulelve ni define nada, solo es apariencia para calmar al electorado mientras los fondos de inversión siguen comprando las viviendas que los ciudadanos hipotecados ya no pueden retener en su propiedad.
Detrás de estos números hay un concepto que Naciones Unidas ya nombró. En 2017, la entonces relatora especial sobre vivienda adecuada, Leilani Farha, describió la financiarización de la vivienda: un régimen en el que la casa deja de ser ante todo un lugar donde vivir y pasa a ser un activo que debe rendir. La arquitecta Raquel Rolnik, que ocupó ese mismo cargo, lo llamó «guerra urbana» en un libro de 2019. La expresión incomoda, pero describe un mecanismo.
El mecanismo se ve en los registros. Invitation Homes, la mayor alquiladora de casas unifamiliares de Estados Unidos, nació con capital de Blackstone. En las declaraciones que los grandes accionistas presentan ante la Comisión de Valores (SEC), Vanguard y BlackRock figuran entre sus dos principales tenedores. Eso no prueba una conspiración: pero prueba una estructura. Los gestores indexados compran lo que el índice contiene y votan en las asambleas con poder concentrado; según los juristas Lucian Bebchuk y Scott Hirst, los tres grandes emiten cerca de una cuarta parte de los votos en las empresas del S&P 500. Su influencia es la de la escala. Y demuestra que los mercados no se regulan solos, sino el capital dominante, los verdaderos dueños del mercado, en este caso inmobiliario.
Y la escala tiene consecuencias. Cuando la vivienda es un activo que debe rendir, las reglas que la protegen como derecho, como los alquileres regulados, los límites al desalojo o el suelo público destinado a vivienda, empiezan a leerse como obstáculos de rentabilidad. Los lobbies sectoriales trabajan en consecuencia, y los Estados negocian entre dos presiones: la de los hogares que no están ya al acceso de los trabajadores asalariados y la de los capitales que buscan dónde colocarse y encuentran que adquirir propiedades para rentarlas les favorece enormemente. De esa negociación, que ocurre sin ruido en comisiones, decretos y pliegos, depende cuánta tierra y cuánta vivienda queda fuera del mercado. Tres palancas la gobiernan: el destino del suelo y del patrimonio público, el acceso al crédito y el marco normativo que reparte derechos entre propietarios e inquilinos. Quien controla esas tres palancas controla, en la práctica, quién vive dónde. De ahí que el hogar ya no sea solo un asunto doméstico: es la unidad mínima de un orden territorial.
Lo que sucede en el umbral de una casa sucede, con otros nombres, en la frontera. El suelo, el agua y los minerales que sostienen una economía obedecen a la misma lógica de activos, y los mismos actores, fondos, corporaciones y gobiernos, se mueven entre ambas escalas.
Por Ignacio Stankewitsch